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マンションの買い替えは購入と売却のどちらを先行?

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住み替え・買い替えする方にとって、先に次に住む新居を探すか、売却を先にするのかは本当に悩む所。どちらでも一緒でしょ?と思いがちですが、それぞれ特徴があり、売却額、売主の資金、ローン残債などによってケースバイケースな所があります。

特徴を掴んだ上で判断しないと、失敗してしまう可能性がありますので、それぞれ、メリットとデメリットを考えて選択しないといけません。

マンションの購入を先行する場合

先に購入するマンションを探す場合の特徴としては、気に入った物件を見つけるまでじっくり探す事ができるメリットがあります。また、購入した物件があるので、売却の際に仮住まいを探す事もなく費用もかかりませんのでスムーズに住み替えが可能です。

ただし、購入を先行するなら、「資金に余裕がある」「ローンがあまり残っていない」等、資金計画が厳しくない状況の方でないと難しいと思います。ローンが多く残っている状態の場合、売却額でローンを完済できればよいですが、売却額よりもローン残債が多い場合、自己資金で全額返済しないと抵当権を抹消できないため、売却する事ができません。

購入先行はメリットもありますが、資金計画をきちんと立てないといけません。

資金に余裕があるなら購入を先行して希望条件の新居を探せる!

マンション売却を先行した場合

売却を先行するメリットとして、売却額が確定し、その上で購入を考えられるので、購入の資金計画を立てやすくなる事が挙げられます。売却額を新しい住居の購入資金に充当したい場合など、いくらで売れるかで購入できる新居も変わってきます。

大半の方がローンを組んで新居を購入すると思いますが、年収がどのくらいあるかでローンを組める額は決まってしまいます。売却額が確定することで、購入資金にいくら充当できる、また自己資金の有無など、頭金をどのくらい入れられるなど、計算して購入が可能となるので計画的に購入できる事がメリットとなります。

ただし、売却を先行する事で現在住んでいる家が無くなる訳ですので、新居を探すまでの仮住居が必要となるので、購入までに住む期間分の家賃が必要になりますし、引越しについても「仮の住居へ」「購入物件へ」の2回必要になるので余計な出費があります。

住みながらでも売る事は可能ですが、効果的に売却を行う為に現在住んでいるマンションを引越して、空の状態で売却活動をする場合もありますが、その場合、売却できるまでの期間分の家賃が発生してしまうので、もし売却が長期化した場合、費用がかかる可能性があります。売却後に購入物件を探すまでの間、仮の住居を探す場合も同様に、決まるまでの家賃が必要になるので注意が必要です。

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売却を先行することで資金計画が立てやすい

どっちを先行すべきなのか?不動産業者は「売却先行」を進める人が多い?

上記で「売却先行型」「購入先行型」の特徴を説明しました。ケースバイケースが多いですが、もし判断基準を決めるとした、ローンが多く残っている場合は「売却を先行」、ローンが少ない場合は「購入先行」と言えるかなと思います。

実際にはローンが残っている方であっても収入が多く預金があるなど、売主の状況によっては購入を先行しても問題ない人もいるはずですが...それでもローンが多くある場合は、現在の市場を考えると、ローン残債以上の額で売れるとは言えませんので売却を先行する方が良いでしょう。

売主の状況によりますが、不動産業者の中には「売却先行」を進める方も比較的多くいます。理由は住み替えする新居を決めたからと言って現在住んでいる物件が売却できないと住み替えできない方が多いからです。

実際には「買い替え特約」といって指定期間内に売却できなかった場合、契約を白紙にするといった内容の特約を契約に付帯します。その為、指定期間内で売却をしなければいけないんです。

期間内で売却できれば問題ないですが、なかなか売れなかったとしたら、価格を下げて行くことになります。期限が決まっているので状況的に仕方なく、選択肢がありません。売却できない場合は購入できまないので、どうしても値下げしか方法がなくなってしまいます。売主としては高く売りたいと考えているはずですので、納得価格で売れない可能性があります。

難しい判断ですが、「思っていたよりも低い価格での売却になるが、住みたい新居に住む」か、「納得できる価格で売却して資金計画を立てて、希望の新居をさがすか」になります。価格を重視して売却したい、売れるかどうか不安があるという場合は売却を先行した方がよいでしょう。

不動産業者が「売却先行」を進めるのもこういった理由があります。

ローン残債と自己資金を考えて売却が先か購入が先かを決める!

まとめ

購入が先か売却が先かの話しをしてきましたが、状況に合わせてどちらを先行するかを決めましょう。また他の方法として同時進行も考えられますね。同時進行であれば、先に購入先が決まったとしても、同時進行の為、少し長く売却期間をもてるかと思います。比較的多くの方が同時進行で売却と購入をしていますが、どうしても新居の方に重点が置きがちです。売却も成功させないと、購入できない場合もありますので、両方重要です。

購入の方が断然楽しいと思いますので気持ちは良くわかりますが、どちらも重要なので、購入を先にするにしても「どれくらいで売れるか」を把握していないと、購入できる物件の選択もできません。売却を先にする場合でも、なるべく高く売るのは当然なので、多くの業者にいくらで売れるのかを査定してもらい、仲介業者を選ぶ事が本当に重要です。

いくらで売れるか」は事前に複数業者に査定依頼をしておく!

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