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  3. 消費税増税の中古マンション売却と購入への影響~個人と法人の違いも

消費税が8%~10%に増税で気になる不動産(マンション売却・住宅購入)への影響~個人と法人の違いも

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消費税が8%に引き上げられ、2015年10月から消費税が増税され10%に上がる予定でしたが、延期され、最終的に2017年4月からになりました。

※消費税増税の再延期が決まり、さらに2年半延長の2019年10月に消費税が10パーセントになる事が確定しました。

消費税の引き上げと共に、テレビやニュースでも取り上げられ影響の大きさを感じましたが、不動産業界でも「消費税が上がる前に」と言った言葉が飛びかうようになり、駆け込み需要が増えたなど増税による影響があったと感じます。業者があおった感もありますが...

購入目線での消費税の話しが多かったように感じますが、マンション売却にかかる消費税は一体どうなのか?

中古マンション売却にかかる消費税について

マンションを購入する時の価格は2980万円、3000万円、4580万円、6280万円など色々ですが、じつはこの価格には 土地、建物の価格が両方含まれています。

【例1】
9500万円のマンション
土地代が4500万円
建物代が5000万円

では消費税について説明していきます。

  1. 土地 →非課税
  2. 建物 →課税対象

土地には消費税はかからず、建物は課税対象

土地代4500万円に関しては課税されないので、建物代の5000万円が課税対象となります。

ただし、建物が課税されるのは法人であったり、不動産事業者が売る場合です。個人が売る場合は課税されません

マンション売却は個人であれば消費税はかからないと考えて良いのか?

個人間での売却であれば消費税はかからないのと言ったが、本当に売却時に消費税はかからないのか?中古マンションを売る場合、大体が個人のはずなので消費税は払わなくて良いことになるけど、本当にそうなのか?

消費税は法人や事業者が商品を売却した場合に課税されます。その為、個人間での売買取引の場合、消費税はかかりません。

しかし、マンションを売却する場合、ほとんどの方が不動産業者に仲介を依頼するはずです。その為、仲介手数料にかかる消費税は必要になってきます。

仲介手数料については→マンション売却の仲介手数料~両手仲介には充分注意を!

個人がマンション売った際にかかる消費税はいくら

仲介手数料にかかる消費税について

仲介手数料 = 売却価格(非課税) × 3% + 6万円 + 消費税
売却価格(非課税) 消費税8% 消費税10% 差額
500万円 16800円 21000円 4200円
1,000万円 28800円 36000円 7200円
2,000万円 52800円 66000円 13200円
3,000万円 76800円 96000円 19200円
4,000万円 100800円 126000円 25200円
5,000万円 124800円 156000円 31200円
6,000万円 148800円 186000円 37200円
7,000万円 172800円 216000円 43200円
8,000万円 196800円 246000円 49200円
9,000万円 220800円 276000円 55200円
1億円 244800円 306000円 61200円

※売却価格の建物価格は税抜き

上記表は売却価格に対する、消費税8%と増税後の消費税10%の場合の表です。差額も表示していますので、消費税引き上げしてから買った場合の差額がわかると思います。

何が言えるか?

マンション売却でかかる消費税は現在も増税後の10パーセントでもそれほど変わらない!

表を見て見ら得るとわかりますが、消費税が10%に引き上げ前に売っても売らなくても、それほど消費税は変わりません。1億円のマンションを売ったとしても消費税は61200円UPするのみです。

マンション売却に関しては消費税を気にして売却するよりも、むしろ、売却のシナリオをきちんと考えて、高く売る事を考えた方が良いです。消費税の引き上げ時期に合わせるよりも、6万円高く売る方がはるかに良い売却ができるでしょう。

個人が売主の場合の消費税は10%になっても気にするレベルではない!

売主が法人・事業者の場合→増税前後の消費税

売主が個人の場合は消費税がかかりませんが、法人・事業者がマンションを売る場合は建物については課税対象と言いました。そのため、建物に対する消費税がかかります。

【例2】
6000万円のマンション
土地代が2500万円
建物代が3500万円(税抜き)

上記例2で考えると、土地は課税対象にならず建物が課税対象ですので、建物の3500万円に消費税がかかります。

8% → 3500万円×8%=28万円
10% → 3500万円×10%=35万円

仲介を通した場合は仲介手数料の消費税が必要
6000万円 × 3% +6万円 = 1860000円

8% → 186万円×8%=14万8800円
10% → 186万円×10%=18万6000円

  8% 10%
建物の消費税 28万円 35万円
仲介手数料の消費税 14万8800円 18万6000円

消費税が10パーセントに増税される事によるマンション購入への影響

マンション売却についての増税への影響を個人・法人とで説明してきましたが、中古マンションを売却する人の中には、住み替えで新しくマンションを購入する方もいるはずです。そこでマンション購入時の増税による影響はどうなのかについて、少し紹介したいと思います。

マンション売却の際の消費税については、すでに上述したように、個人間での売却については非課税になるため、それほど増税の影響を受けず、影響を受けるのは仲介手数料という話をしました。購入時も基本的には個人間の取引では消費税は非課税の為、影響を受けません。

しかし、考えておかなければいけない事は、購入する住宅が新築だった場合です。新築を購入する場合、売主は不動産会社(法人)ですので、建物に対する消費税が課税されます。

例えば、5000万円の新築住宅を購入した際の建物部分の価格が3000万円だったとすると

増税前の8パーセントの場合→3000万円×8%=240万円
増税後の10パーセントの場合→3000万円×10%=300万円

となり、増税前と増税後で60万円の差がつきます。この60万円をどう捉えるかは購入者の考え方や状況による部分もありますが、同条件で考えると、もし新築を購入するなら増税前の方が賢い選択と言えます。また仲介手数料にも消費税がかかるので、考えておかなければいけません。

まとめ

個人であれば基本的には売る場合も買う場合も仲介手数料の消費税は課税されると考えれば大丈夫です。他に、融資を受けて購入している場合は一括返済の手数料や司法書士に抵当権抹消の依頼をした場合などは消費税がかかります。

上記で説明してきましたが、個人の売却の場合、消費税がそれほどかかりません。増税前後で売る時期を考える方もいますが、気にすることはないでしょう。

ただし、買主目線で考えると、新築or中古を探している方もいて、新築の場合は法人や事業者が売主ですので、建物に消費税がかかります。その為、増税前に購入を考える買主が増える可能性はあります。そういった意味では買主が増える時期ですので売却を検討する事も必要かもしれません。

近年、資材高騰で新築マンションの価格が上がっています。そのため、新築購入予定の方でも予算が合わなかったり、中古の魅力を知って中古マンションの購入を検討している方も多くなっていますので、増税前に購入を検討している方に向けて売却活動をしていくのも売却できる可能性がUPしるかもしれません。