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離婚による共同(共有)名義のマンション売却~不動産どうなる?

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離婚した場合、購入したマンションはどうなるのか?離婚が原因でマンションの売却を検討する方もいますが、実際のところどうなんでしょうか?今や3組に1組が離婚する時代ですので、こういった問題も珍しい話ではないですね。

中でも共同(共有)名義で購入している場合はトラブルになるケースが多いように感じます。メリット・デメリットがあるので人によって感じ方は異なりますが...

購入する際に不動産会社の方に夫名義だとローンが厳しいかもしれないので共同名義を進められた方も多いと思いますので、共有名義でマンション購入した方も多くいるはずです。

共同名義のメリットは、一人での購入よりもローン審査に通りやすい、ローン額を多くできる、住宅ローン控除を夫婦で受けられる、財産の持分を明確にできる等ありますが、デメリットとして、離婚時のトラブルになるケースがあります。

共同(共有)名義でローンを組んだ夫婦の離婚時の動き方とデメリットについて

まず、離婚する際にマンションをどうするかについて考えてみると、いくつかあり、「賃貸に出して妻が賃料をもらう」と言った選択肢もありますが、大きく分けて以下のようになると思います。

  • 離婚が成立後、妻がそのままマンションに住む
  • 夫が離婚後もそのままマンションに住む
  • 共同(共有)名義のマンションを売却する事を選択

離婚が成立後、妻がそのままマンションに住むor夫がそのままマンションに住む

夫が出て行き妻がマンションに住むケースも多いかと思います。慰謝料の代わりであったり、子どもがいる場合は養育費などの代わりにマンションを提供したりしますが、このケースの場合、すぐに問題がでてくる訳ではないとは思いますが、ほとんどのケースでマンションのローンは終わっておらず残債がある状態なので、もしも夫が何らかの事情でローンの返済ができなくなる可能性も十分考えられます。

共同名義での購入では奥さんが連帯保証人となっている事が多く、返済が滞った場合、妻にも一括返済を求められます。

同様に夫がそのまま住む場合も、共有名義でローンを組んでいる場合、返済がうまく行っている間は良いのですが、もし返済がきつくなってきた場合は早めに対処しないと、返済できなくなった場合は連帯保証人になっている妻に一括返済を求められます。離婚したとしても、ローン返済が終わっていないなら、お金の面では関係が繋がっています。

離婚したからと言って簡単に関係が切れる訳ではない...

共同(共有)名義のマンションを売却する事を選択

関係性もトラブル回避の意味でも売却するのが一番。

ただし、売却に関しては、ローンをすべて返済する必要があります。売却したお金で賄えれば良いですが、新築で購入したマンションだとしても住んでしまえば中古ですし、時間の経過と共に価値が下がります。

例えばローンが3300万円残っていて2800万円で売却した場合、500万円ローンが残り、この場合、ローンの残り500万円を一括返済しないと売却する事ができません。

その為、離婚時に売却を検討しているとしても、自己資金を用意しておかないといけない訳です。

そもそも、いくらで売れるかは知っておかないと、売却の検討もできませんし、お話しになりません。 まずはいくらで売れるか査定見積もりを貰う必要があります、手間をかけるのも時間の無駄ですので、マンションの一括査定サイトを利用すると早く最大6社の査定額が集まるのでオススメです。

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売却が後腐れなく良いが、売却を検討するならまず「いくらで売れる」かを知る事が大事!

もしマンションを売却せずにどちらかが住む選択をするなら

売却するよりも、夫婦どちらかが、マンションに住む選択をする場合の方が多いような気がしますが、上記でも言ったとおり、もしも何らかの理由で返済ができなくなった時の事は考えておく必要があります。

どういった条件で離婚するかはわかりませんが、夫がマンションの住む場合は、妻や子どもが住む家の家賃がかかり、妻がマンションに住む場合は、夫が住む家の家賃がかかります。要はローンの返済にプラスしてお金がかかってきます。今まで一緒に住んでいるのでローンの支払いだけでよかったのに、離婚後は住まいにお金がダブルでかかってしまいます。

当然生活を圧迫するので、夫の収入がどれくらいあって、暮らしていけるのかを考えた上で決断しておかないと、突然一括返済を迫られる可能性があります。そうならない為には離婚をさけるのが一番ですが、そうも言ってられないと思いますので、 マンションは売却しておいた方が後々、楽になるのかなと思います。時間が経つと価値が下がるので、売るのであれば早めの決断が大事です。もちろん不動産業者に相談の上、決めた方がよいでしょう。

離婚することでお金が余計にかかる事を知っておく!自分の身を守る為にも!

離婚後のマンションの名義変更について

実は共同名義であっても夫名義であっても、妻が連帯保証人になっている場合が多いはずです。上記で言ったような、トラブルと言うか、夫が住宅ローンを支払えなくなった際には妻がローンの負担をする事になってしまいます。

養育費や慰謝料として財産分与されたとしても結局、住宅ローンの連帯保証人なので、もしもの場合は負担する必要があります。

それなら、連帯保証人から外れたいと考えるのが普通です。

しかし住宅ローンが残っている状態で連帯保証人を外すのはとても難しいのです。金融機関からすると連帯保証人がいる前提で住宅ローン審査を通した訳ですので、外せるわけがないのです。

もし外すなら、新たに連帯保証人を用意するか、もしくは他の金融機関で住宅ローンの借り換えをするしか方法がありません。

簡単にはいかない事がわかって貰えたかと思います。

ローン残債がある場合、簡単に連帯保証は外せないし、名義変更もできない!

離婚時のマンションはどうすべき?

離婚した後のマンションをどのようにすべきかは、夫婦の関係性や収入面が強く関係してきます。もし住宅ローンの返済が滞った場合の話しをしましたが、そのような事にはならず、そのままきちんと返済され、うまくいく方だっています。

何を持って判断するかですが、これまでの関係性で少しでも不安があるなら、売却を検討した方が良いですし、離婚したとしても信用できる人だからと思えば、そのままどちらかが住む選択もありですね。もし離婚の時点でローンの支払いに遅れていたり、遅れそうな状態の場合は、任意売却の相談をした方が良いです。

抵当権を外さないと売却できないといいましたが、返済できなくなると、最終的には、競売にかけられかなり低い価格での売却になってしまします。任意売却ができれば、通常の売却と同等の価格で売却できるので早めに動くべきですね。