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マンション売却の仲介手数料~両手仲介には充分注意を!

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マンションを売る際の費用の中で一番ウエイトを占めるのが仲介手数料です。手数料の仕組みを知っておくと 売却活動に役立つ事が多くあるので、解説します。注意点として両手仲介についても説明しています。

マンション売買の際に発生する仲介手数料とは?

まず仲介手数料って何?

仲介手数料については、実家以外で賃貸物件を契約した事がある方であれば、支払った経験があるはずです。簡単に言うと、マンションを探している人に対して、不動産業者が「こんなマンションありますよ」と紹介して住むことになれば、その契約を仲介した成功報酬として業者に支払う手数料が仲介手数料です。これは賃貸であろうが、売却であろうが同じ仕組みです。

マンションを売る場合は売主が業者と仲介の媒介契約を結んで、業者は買主を見つけてきて契約まで至れば手数料が貰える事になります。

仲介手数料は業者への成功報酬!

仲介手数料の相場はいくら?~手数料の計算方法を知る。

仲介手数料は相場がある訳ではなく、

売買価格が
・200万円以下
・200万円~400万円以下
・400万円~

の金額部分で決まっています。

売買価格 仲介手数料(税抜)
200万円以下の金額部分 売買価格 × 5% 以内
200万円~400万円以下の金額部分 売買価格 × 4% 以内
400万円~の金額部分 売買価格 × 3% 以内

例えば3500万円で売却した場合で計算してみます。

200万円以下の金額部分は5%が適用
200万円×5%=10万円
200万円~400万円以下の金額部分は4%が適用
200万×4%=8万円
400万円~の金額部分は3%が適用
(3500万円-200万円-200万円)=3100万円
3100万円分に3%が適用されるので、3100万円×3%=93万円

それぞれの金額部分の手数料を足して仲介手数料を計算します。

仲介手数料=10万円+8万円+93万円+消費税=1198800円

少し面倒ですが、金額部分によって適用される%(5%,4%,3%)かが変わるので注意してください。

ちょっと面倒なので、400万円を超えるマンションに関しては簡単な計算方法がある。

上記の計算でも仲介手数料を計算できますが、いちいち、それぞれの金額部分に関して計算するのは面倒です。そこで400万円を超える部分については、もっと簡単な計算方法があるので紹介しておきます。

400万円を超えるマンションを売却する場合はこの計算だけで大丈夫です。

仲介手数料 = 売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税

これだけで仲介手数料の計算が可能です。

仲介手数料の計算は簡単なので自分で計算できるように!

手数料の計算が面倒な方はこちらかの表を確認!

簡単に仲介手数料を確認できるように表を作ってみました。細かい金額はについてはご自身で計算してください。 売買価格に応じて大体の手数料が把握できるかと思います。参考に!

売買価格 仲介手数料(上限) 売買価格 仲介手数料(上限)
200万円 105,000円 5,000万円 1,684,800円
300万円 151,200円 5,500万円 1,846,800円
400万円 194,400円 6,000万円 2,008,800円
1,000万 388,800円 6,500万円 2,170,800円
1,500万 550,800円 7,000万円 2,332,800円
2,000万円 712,800円 7,500万円 2,494,800円
2,500万円 874,800円 8,000万円 2,656,800円
3,000万円 1,036,800円 8,500万円 2,818,800円
3,500万円 1,198,800円 9,000万円 2,980,800円
4,000万円 1,360,800円 9,500万円 3,142,800円
4,500万円 1,522,800円 1億円 3,304,800円

仲介手数料を調べる時の参考に!

仲介手数料は値引きが可能!無料の場合も!

表に仲介手数料の金額を書きましたが、この手数料は上限金額で、不動産業者が仲介が成功した際に報酬としてもらえる上限金額ですので、必ずしもこの金額を報酬として支払うわけではありません。業者によっては仲介手数料を値引きしていたり、無料と言っている業者も存在します。ただし無料の業者には裏があるので注意!無料にした場合、利益にならないので、これから説明する両手仲介などをする可能性あり!

仲介手数料の仕組みと両手仲介への注意!

仲介手数料は仲介した際の成功報酬と説明しましたが、売主側の仲介であっても、買主側の仲介であっても仲介手数料をもらう事ができます。

売主側の仲介
買主を見つけて契約すれば仲介手数料が発生
買主側の仲介
売主が売り出しているマンションの情報を買主に紹介して契約すれば手数料が発生。

片手仲介と両手仲介について

仲介には片手仲介と両手仲介という言葉があり、片手仲介は上記で説明したように、売主側の仲介で買主を紹介して報酬をもらう又は買主側の仲介でマンションを紹介して報酬をもらいます。片方のみと仲介契約を結び、片方から仲介手数料をもらうことになります。

両手仲介について

両手仲介は、売主に買主を紹介、買主に売主のマンションを紹介して契約することで両方の仲介を成功させ手数料をもらう事です。

売買金額によって手数料の上限が決まっていますので、もし3500万円の物件を仲介した場合、売主からの仲介手数料で、1,198,800円、買主からの仲介手数料で、1,198,800円となり、片手仲介の倍の手数料を得る事になります。

仲介手数料が2倍に!両手仲介の注意点

両手仲介が悪いとは言いませんが注意しておく必要があります。

売主からすると、両手仲介であろうが片手仲介であろうが、購入希望の人を連れてきてくれて売却できれば問題ないと考える事もできます。

しかし、業者が両手仲介を狙う事で売主にとってマイナスに働く可能性も充分考えられます。

  • 他社からの内覧希望をわざと断る
  • 価格を売却できるように調整する
  • 売却までの時間が長くなる可能性がある

他社からの内覧希望をわざと断る

仲介手数料を両方からもらう為には、仲介業者が自ら買主を見つけてくる必要があります。その為、他社が見つけてきた買主と契約させないようにしなければいけません。

通常、他の業者から内覧希望の問い合わせてがきますが、この段階で 「もう購入希望者がいる」と言った嘘をついて断る業者が存在します。これでは、高く買ってくれたかもしれない買主を逃している可能性もあるのでもったいないですよね!

価格を下げることで売却しやすく調整する

業者の収益は仲介手数料なので、売却価格が下がると当然、成功報酬も下がります。しかし、両手仲介をする場合においては、価格が下がったとしても契約した方が当然良いんです。

3500万円の物件を売却の場合1,198,800円×2が仲介手数料として入ってきます。合計で2397600円

もし、100万円の値引きをして3400万円で売った場合、仲介手数料は1166400円となり 両手仲介で2倍の2332800円の手数料です。

価格を下げて売った場合の仲介手数料

売買価格 両手仲介での仲介手数料
3,500万円 1,198,800円×2=2397600円 以内
3,400万円 1,166,400円×2=2332800円 以内

どうでしょうか?上表からもわかる通り、売主が100万円の値下げをしても両手仲介した業者の報酬は6万円程度しか変わりません。

これで何が言えるのか?

実は両手仲介をする業者は売主よりも買主側の見方になりやすいと言うこと!

上の例で言うと

3400万円なら買いたい

わかりました。売主に聞いてみます。

買主が3400万円なら買いたいと言っています。

できれば3500万円で売りたいんだよね...

また探せば買主がいるかもしれませんが、もっと低い価格になる可能性もあります。

…売ろうかな。。。

上記で言ってきましたが、問い合わせを止める可能性があるので、そうなってくると業者が買主を見つけるまでに時間がかかれば当然売却までに時間がかかってしまいます。余裕をもって活動していても焦って売る事に繋がりかねません。

両手仲介を防ぐ方法はないの?

両手仲介が必ずしも悪い訳ではないのですが、利用している業者がいるのは事実です。その為、両手仲介を防ぐ方法を2つ紹介します。

完全に防げる訳ではありませんが、しにくくなるはずです。まず一つ目!

1.自分のマンションの相場をきちんと把握する+情報を入れる

自分のマンション売却の相場を調べる事は当然の事ですが、調べずに、売却活動している方が多いのも事実。

もし相場を知らなかったら、業者が価格を下げる提案をしてきても妥当なのかどうかもわからない為、 簡単に受け入れてしまいます。相場を知っていれば、値引き交渉があっても、もう少し高く売れる可能性がある事がわかりますので、業者からすると安易な値下げ提案をしずらくなります。

相場把握するなら→不動産一括査定サイト「HOME4U」がオススメ!

2、そもそも両手仲介を禁止している業者に頼む!

実は両手仲介を禁止している業者も存在しています。もし、東京・千葉・埼玉・神奈川のマンションの売却なら ソニー不動産を利用をオススメします。

このソニー不動産ですが、原則、両手仲介を禁止していますので、売主のみを担当し、売主の立場に立って高値での売却を追求し、一番高く買ってくれる買い手を探してくれます。

両手仲介禁止!高値売却を追及するなら→ソニー不動産の査定がオススメ!

仲介手数料が半額 OR 無料の業者に注意

仲介手数料は売却価格によって上限が決まっていると説明しましたが、不動産屋の中には、仲介手数料が半額、仲介手数料無料と謳っているところもあります。

手数料が「半額」「無料」は売主にとってはとても条件の良い話しのように見えます。

しかし、仲介手数料とは何かを説明した通り、契約に至ったときの成功報酬です。半額や無料にするには何か理由がないとできません。

例えば無料の場合は、上記でも言った両手仲介をして、買主側から報酬をもらう事で成立っていたり、半額の場合も同様に、両手仲介を狙ったり、営業活動費を削ったりなどして低い手数料を実現しています。

一概に手数料を半額・無料にしている業者が悪いとは言えませんが、半額・無料にできる理由がある事を知っておきましょう。手数料が低いからと言って仲介をお願いしてはいけません。

仲介手数料が半額OR無料の業者を基準にしない!