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媒介契約は一般と専任のどっちを選ぶ?判断基準は?

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マンションを売る前に、最初に悩むのが不動産会社と締結する媒介契約です。売却に関しての知識が深く、売却経験がある人でない限り自分で買主を探してきて自分で契約する事は難しいため、業者に依頼して売却活動を行います。

しかし、いざ契約をしようとすると、3種類の契約方法があり、どれを選んでいいかわからない!そんな状態になる方が多いかと思います。まず3種類の媒介契約の特徴を知り、その後で自分に合った媒介契約を選択する必要があります。

まずは媒介契約について知る事が大事!

契約方法は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類から選ぶ

媒介契約は3種類あり、それぞれ特徴があるので説明していきます。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約
契約の種類 契約期間 他社への依頼 レインズへの
登録義務
自分で探した
買主と契約
販促活動の報告
専任媒介契約 3ヶ月以内 不可
(1社のみ)
媒介契約締結後
7日以内
可能 2週間に1回
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 不可
(1社のみ)
媒介契約締結後
5日以内
不可 1週間に一回
一般媒介契約 特になし 可能 なし 可能 義務なし

それぞれ媒介契約の特徴とポイントを説明していますので、上記表を確認しながら読むと分かりやすいかもしれません。

専任媒介契約とは

専任媒介契約は契約した1社のみに仲介を依頼する契約なので、複数の会社に依頼する事ができません。この契約は「レインズ」と言って不動産流通機構のデータベースに登録する義務があり、専任媒介契約を締結した不動産会社は契約締結後7日以内に登録しなければいけません。また、営業活動の報告義務があり、売主に対して2週間に1回、どのような販促活動をしたか等の報告をする必要があります。

不動産業者からすると、1社のみの契約となるので、契約している期間内に売却できれば手数料がもらえるので力を入れて販促活動をします。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約は専任媒介契約とほとんど同じような内容の契約ですが、レインズへの登録が5日以内、営業活動の報告義務が1週間に一回であったり、また、自分で探してきた買主と契約ができない等の特徴があります。少し厳しい内容ですので、多くの方が専任媒介契約を選ぶ傾向にあります。ただし、自分で探す事はまずないという方は、1週間に1回販促活動の報告をして貰えるので専属専任契約でも良いかもしれません。

一般媒介契約とは

一般媒介契約は3つの契約の中では一番制限のない契約です。契約期間は決まりがなく他社とも契約してよいので、複数の会社と契約して営業活動をしてもらう事が可能です。

1社よりも複数社での営業活動の方が売りやすくなると考えられますが、手数料が入るのは買主を探してきた業者だけですので、買主を探せなかった業者は営業活動した分だけムダになる可能性があり、マンションによっては熱心に動いてくれない可能性もあります。またポータルサイトなどに登録する為、同じ情報がずらっと並んで売れ残っている印象を与える可能性もあるので注意が必要です。

マンションによっては営業の範囲を広げられ効果的な場合もあるので、特徴を考えてどの媒介契約を選ぶかを考えなければいけません。

「一般媒介契約」それとも「専任媒介契約」?どっちがいいかわからない!

媒介契約で専属専任契約を選ぶ人は少ないので「一般」か「専任」のどちらかを選ぶ事になります。

どの種類を選ぶかについてネットを利用して検索してみると、「一般が良い」「専任が良い」と両方出てきます。一般媒介の方が多い傾向ですが重要なのは、自分にとってどっちが良いかを考える事であって、他の人が良いと言っているから選ぶという考えはやめておいた方が良いでしょう。

自分の中で基準を決めてみると良いですよね。基準を決めれば自分の場合はどっちを選ぶべきなのかを決めやすくなるでしょう。

「一般」「専任」を選ぶ基準を知る

売主にとってベストな媒介契約を選ぶ為には?

媒介契約の種類を選ぶ基準についてですが、簡単な方法・判断基準として売却するマンションの条件が良いか悪いかを考えてみると分かりやすいと思います。

  • 利便性が良かったり、人気のエリアにある物件
  • 利便性が悪いなどのあまり条件が良くない物件

利便性が良かったり、人気のエリアにある物件

自分が買い手だったらと考えて売却不動産がどうかを考えてみましょう。これから中古マンションを購入しようとしている人はどんなマンションを買おうとしているかを考えると、「駅が近い」「近くに病院やスーパー」「生活に便利なエリア」など、利便性の高い立地にあるマンションをまず探しますよね?

価格の問題はありますが、どうしてもそういった条件の整ったマンションの方が売りやすいんです。こういったマンションの場合は一般契約を選んだ方が成功する確率が上がると思います。

どうしてか?

媒介契約を締結した不動産会社は、一般契約であったとしても売れる物件であれば力を入れるからです。これは売りにくいマンションの場合、業者が力を入れないと言っている訳ではなく、どうしても優先順位をつけて売却活動するので力の入れ具合が変わるということです。

利便性が悪いなどのあまり条件が良くない物件

上記とは逆に条件があまりよくないマンションの場合は専任媒介を選んだ方が成功の確率が高まるでしょう。

条件が良い場合は一般媒介の方が良いと言ったのですが、一般媒介の場合は他社とも媒介契約を結ぶことが出来ますので、販促活動をしても、もし他社が買主を探して売却した場合、まったく利益になりません。その為、条件がそれ程整っていないマンションの場合は、専任媒介契約を締結した方が、不動産業者としては力を入れやすくなります。

上記でも言いましたが、一般だからと言って手を抜くわけではありませんが、販売活動にかけられる予算があるので、力を入れられない事も知っておきましょう。

客観的に見て利便性の高いマンションかどうかを基準にして選ぶ!

媒介契約を1ヶ月にして様子を見る

利便性の高い条件の整ったマンションかどうかを基準にして「一般媒介」「専任媒介」を選ぶ!と紹介しましたが、とは言ってもどっちがいいかわからないし、契約を締結する不動産会社は決まっているはずなのに、本当に不動産業者はここでいいのか迷っている...そんな場合も当然あるはずです。

そんな時はまず、一般媒介契約で3社程契約して、対応などを比べたり相性などを考えてから、どの業者に頼むかを選択しても良いと思います。

専任契約を結ぶ場合、3ヶ月の契約が多いと思いますので、もし業者との関係があまり良くなく、途中で解約したくなった時に少々困ってしまいます。違約金などはかかりませんが、契約してから解約までに業者が販促活動を行った分を請求される可能性があります。また解約するのは言いづらい為、3ヶ月の契約が終わるまで待つ方も少なくありません。

3ヶ月待って業者を変更してすぐに売れれば良いですが、うまくいかなず時間がかかる事も考えられるので、まず一般媒介契約を結び良い業者を選んでみる方法も選択肢として悪くないでしょう。マンション売却の鉄則「比較する為に数社に査定の依頼をする」を守って、複数の不動産会社に査定依頼している場合は、その中から3社程選んで一般媒介契約を結びましょう。

もし、近所の不動産業者、知り合いのみ等、1社しか依頼していない場合は、不動産査定サイトなど利用して大手から地域の不動産屋に査定してもらってその中から3社程選ぶのが良いと思います。

一つオススメを紹介しておきます→NTTデータが運営している「HOME4U」です。

複数会社に一括で査定が可能なので時間もかからず便利!

悩んでしまう人は1ヶ月、一般媒介契約してその後、専任に変更する!

まとめ

「一般」か「専任」かについて基準を含め紹介してきましたが、一般にしても専任にしても売却できない訳ではありません。絶対にどっちがいいという事はありませんが、上述したように一般が適した物件もあると思いますので、参考にして媒介契約を選択してもらえればと思います。