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ローンが残っているマンションは売れる?残債があると買い替え時など売れないって聞いたけど...

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住み替え・買い替えで現在住んでいるマンションを売って、新しく購入を検討する時に気になるのが住宅ローンの残債がある事ではないでしょうか?

結論から言うと、ローンが残っているマンションでも売れます

「ローンが残っていると売れない」と聞いた事があるんだけどそうなの?といった質問を受けることが多いのですが、35年ローンを組んでいる方も多く、ほとんどの方がローンが残った状態で売却の検討をするのは当たり前です。余程余裕がある人で無い限り完済した状態の方は少ないと思います。

ただし、住宅ローン残債が多く残っている場合においては売れない事もあるので知っておきましょう。

ほとんどの人がローン残債がある家を売っている!

住宅ローンが残っていてもマンションは売れるが抵当権を外さないと売却できない

多くの人が住宅ローンを組んで不動産を購入したと思いますが、抵当権は、もしも返済ができなくなった場合、銀行などの金融機関は回収できなくなると困るため、競売などができるように担保権を設定しています。

もし何らかの理由でローンの返済が滞った場合に、住宅ローンとして融資した金額が戻ってこなくなるので、抵当権を実行し競売にかけて回収します。抵当権が付いたままでもマンションを売る事は可能ですが、誰が所有しようが、返済ができなければ、競売にかけられます。そんなマンションを購入しようとする人はいないため、抵当権を外さないと売れないと思ってください。

抵当権を外さないとマンションは売れない!買う人がいない!

住宅ローン残債が多く残っている方は注意!売却額でローン返済ができない時

ほとんどの人がローンが残っている状態で住み替え・買い替えなどを行いますが、もしもローン残高がかなり残っていて売却額でローンを返済できずオーバーローンになる場合は、足りない分を貯金や親戚・家族に借りるなどして用意する必要があります。もしも用意できない場合は売りたくても売れないので注意が必要です。

売りたくても売れないのは抵当権が外れていないからです。マンションを売却するには抵当権を抹消する必要があり、抹消するには、すべて住宅ローンを返済し抵当権抹消登記をしないといけません。→抵当権抹消登記についてはこちらから

ローン残高がある場合どうすれば?オーバーローンの対処法

【例】
ローン残債:3800万円
売却予定額:3200万円
不足金額:600万円

ローンが3800万円残っていて、3200万円で売却の場合、600万円分足りない状態です。いわゆるオーバーローンの状態なのですが、この場合、600万円を返済しないとマンションを売る事ができないのですが、オーバーローンになっていても、売却する方法はあります。

ローンの残債を上乗せして新たにローンを組む

足りない分を自分で用意するのが一番ですが、もし用意できなくても、住み替え・買い替えで新たに住む家が決まっているなら、住み替え・買い替えローンを利用して足りない金額分を上乗せして新たにローンを組む方法があります。もちろん、600万円を上乗せしてローンを組むことになるので審査が厳しくなりますが、可能性が無いわけではありません。

ただし、ローンが多くなるので、その分返済も多くなります。月々の返済額が現在は大丈夫でも、今後厳しくなる事も考えられるので慎重に検討する必要があります。

可能性はありますが、あくまで、一番良いのは、オーバーローンになったとしても自己資金で賄えるようにしておく事です。

売却しても残ったローンは新たに組むローンに上乗せする方法もある!

ローンが残っているマンションを売りたいなら、なるべく高く売却する

ここまでの内容で、いかにローンを残さないようにするかが大事だとわかったと思います。結局の所、売却するには 現在の住宅ローンをすべて返済しなければいけませんので、売却額次第では売れない事もありえます。

その為、まずは所有マンションの査定を依頼しましょう。実際の売却額ではないですが、実際の取引額などを参考にした査定額がでるので、査定額で売却できた場合、ローンが残るのか?残ったローン残債は自己資金で返済可能なのか?自己資金は足りないが、親戚・両親に貸してもらえたりするか?また、住み替え・買い替えローンで上乗せしてローンを組めるかどうかもある程度わかります。

査定額を元に売却を考える

また、売却を検討する上で査定は必ず必要ですので、まずは複数の業者に査定してもらいましょう。その際、マンションの一括査定を利用すると簡単に複数業者の査定を貰えて便利です。→おすすめの一括査定サイトはこちらから

複数業者に査定してもらう事で、比較もでき、相場もわかります。ローンを少なくするには、なるべく高い価格で売却するに越した事はありません。そういった意味でも一括査定を利用する事で、業者間の競争意識が生まれるので、高い査定額を提示する傾向があります。高い査定額を提示するからには、それなりの戦略もあるでしょう。

話しを聞いて説得力(営業力)のある業者を選ぶ事で、少しでもローン残債を少なくする事に繋がります。