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マンションを「売る」か「貸す」か?賃貸は得なの損なの?

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マンションを「売る」か「貸す」かは、とても判断が難しく悩む方が多い問題です。売った方が良い場合、貸した方がいい場合と、不動産によって判断が異なる話しです。

「売る」「貸す」のメリットとデメリットから考える

「売る」「貸す」両方ともにメリットとデメリットがあり、把握できれば、判断時にどっちがプラスに働くかを考えるのに役立ちます。

売却のメリット

  • 固定資産税を払わなくてよくなる
  • 売却額が得られる。

売却のデメリット

  • 資産がなくなる
  • 売る事で損する可能性→今度不動産価値が上昇する可能性

貸すメリット

  • 家賃収入が継続的に入る
  • 将来住むという選択肢を残せる

貸すデメリット

  • 入居者がいない場合、家賃による収入がゼロ
  • マンションに不具合があったときに貸主負担になる(設備の劣化、故障(エアコンなど))
  • 今後、入居者が埋まるかどうかわからない。時間経過によって家賃を低くしないと埋まらない可能性。
  • 近隣トラブルのリスク
  • ダブルローンのリスク
  • 人口減少は加速するので、空き室率が増える可能性
  • 不況になった場合、賃貸滞納のリスク
  • 貸すと、売りたいタイミングで売る事ができない。

もし、売却するなら、これまで必要だったローンや固定資産税、管理費、駐車場代、修繕積立金がいらなくなります。住み替えなどで売却するなら、なるべく早めに売る準備を!今後、不動産価値の上昇を見込めるエリアの場合は少し様子を見た方が良いかもしれません。資産価値が上昇して高値で売れる可能性があります。

賃貸の方を見るとデメリットの項目が少し多いと感じると思いますが、そいいう訳ではありません。確かに入居者が決まらず、空室になると厳しいですが、その分、入居者を継続的に決めていければ家賃収入が見込めます。実際に何十年も継続して住み続ける方もいますので。

マンションを賃貸に出すなら、マンションPERと利回りは計算しておく

通常、「マンションPER」「利回り」は不動産投資をする方が参考にする数値ではありますが、賃貸を考える際には参考になるので知っておいて損はないでしょう。

マンションPER

賃貸に出すなら、ローンの残高(残債)がどれくらいの期間あれば回収できるかは考えておくべきですね。

[マンションPER]と言って、不動産が何年分の賃貸料になるかを表す指標があり、計算は簡単で [マンションPER]=マンション購入価格÷(月額賃料×12)で計算できます。

例えば、3000万円で買った物件を賃料15万円で貸す場合、
3000万円÷(15万円×12)= 16.6年

マンションPER = 16.6年

約16年間貸せば回収できる計算です。数値が低ければ低いほど、早く回収できるといえます。他にもかかる費用がありますが、単純計算すると17年目からはローンがないので収益が上がります。

利回り

よく不動産で[利回り]という言葉がでてきますが、不動産の利回りとは、満室の場合の年間賃料÷購入費用×100で計算でき、購入費用に対し、どれくらいリターンがあるかを数値で表したものです。

この計算では表面利回りと言って、不動産で一般的に使われている利回りですが、「実質利回り」というのもあります。

実質利回り=(年間賃貸収入 - 諸経費)÷ 購入費用 × 100

で計算でき、固定資産税、管理費や修繕積立金などの諸経費を年間賃貸収入から引くことで、実質的なリターンを計算できます。

賃貸を考える場合、[マンションPER][利回り]を計算して、収益性、どのくらいのリターンがあるかなど計算した上で賃貸に出すかは考えましょう。

賃貸すると得なのか?損なのか?

上記で計算して、収益性があると判断できれば、賃貸にだす事も選択肢の一つと考えても良いでしょう。

ただし、利回りなどが良いからと言って、収益が確実に上がるとは言い切れません。継続的に入居者が埋まっている場合ですので、空室のリスクは必ず付いてまわるので、空室になりにくい駅近物件であるなど、賃貸に向いているか判断をする必要があります。

利回りの計算などでわかったと思いますが、継続的に入居者が集まるマンションであれば、売却よりも得になる可能性も充分ありますが、最初の内は入居者が見つかったけど、年数が経つにつれて空室に...と言った場合もあります。そのあたりを見極める為には充分に情報収集しておくべきです。

査定に出して売却か賃貸か比較できるようにする。

売却、賃貸の[メリット][デメリット]や、[マンションPER][利回り]の計算を紹介しましたが、これだけで判断するのも難しいと思います。そこで、オススメするのは不動産会社に売却の査定依頼や賃料の査定を依頼して比較すると良いと思います。

  • 売却した場合はいくら?
  • 賃貸に出したら賃料はいくら?

査定価格をもとに比較する事で、「こんなに高くうれるなら売却してもいい」「これだけの賃料が取れるなら賃貸に」など、思う部分が必ずでてくると思います。

ただ、売却にしても賃貸にしても、必ず数社から査定を貰ってください。一社では比較ができませんし、その査定が本当に正しいのかも判断できないからです。

不動産業者の中にも得意・不得意があるので、売却が得意な不動産会社に売却の査定を、賃貸が得意な会社に賃貸の査定を依頼してください。

ちょっと面倒!まだ迷っている段階で不動産会社に行って査定をお願いするのは...。と考えてしまう方はマンションナビの一括査定がオススメです。ネットで45秒程度の入力で終わるので手間もかかりません。

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この一括査定を使うと、一括で複数の会社に査定依頼を行えます。しかも、売却の査定にプラスして賃貸の査定も同時にできます。

入力していくと、売却が得意な会社が数社、賃貸が得意な賃貸査定会社が数社出てくるので、賃貸査定をする場合は該当する会社にチェックを入れるだけで売却査定と賃貸査定の両方が簡単にできます。

まとめ

売却と賃貸の[メリット][デメリット]、「マンションPER」「利回り」、優良不動産会社の売却査定額、賃貸査定額を参考に売るか貸すかを考えると、間違った方向に進まなくてすむでしょう。

売却してしまえば、考えなくて済むことが多くなるので楽にはなると思いますが、賃貸も賃料収入が毎月入るので、良い面もあります。どちらにしても、総合的に判断ができるように情報を集める事をお勧めししておきます。

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