1. マンション売却のプロ
  2. マンション売却の理由
  3. 任意売却とは~住宅ローン残債あるけど競売回避で家を売る方法

任意売却とは~住宅ローン残債あるけど競売回避で家を売る方法

このエントリーをはてなブックマークに追加

任意売却とは住宅ローンが払えなくなり債務超過状態になった場合、債権者は担保権(担保権など)を実行しローン残債を回収しますが、通常の不動産業者による売却よりも低い価格になること、時間もかかる事から、競売になる前に、不動産業者がローンを組んだ金融機関(銀行)と債務者の間に入って話し合い、合意した上で競売ではなく不動産業者を通じて売却する方法です。任売、任意売買とも言われています。

簡単に任意売却に出てくる用語の意味を解説

・債権者
住宅ローンを融資した金融機関(銀行)
・債務者
金融機関(銀行)から住宅ローンを借りた人→不動産所有者
・競売
住宅ローンの支払いが滞り、債務超過状態になった場合、債権者である金融機関が裁判所に申し立てて、差し押さえし、残りの残債を回収する手続き。
・ショートセール
一般的に住宅ローンを組んで購入した不動産を売る場合、ローンをすべて返済しないと売買ができないのですが、債権者が売却価格でもローン返済できない部分の債権を放棄(安い価格での販売に同意)によって売られる不動産の事→日本は「任意売却」、アメリカは「ショートセール」という感じです。

多くの方が住宅ローンを組んで、マンションを購入したと思いますが、もし、「ボーナスがなくなった」「給料が下がった」「子どもなど、出費が多くなった」等の理由でローンの支払いができなくなってしまった場合、債権者である銀行はマンションを差し押さえて競売にかける事で回収しようとします。

競売にかけられると相場の6割程度の価格で売られる事になってしまうので、頑張って購入した愛着のある住宅!「競売せずに、どうにかマンションや一戸建てを残したい!」と考えて当たり前ですよね。

しかし、現実として、住宅ローンの支払いが厳しい状態が続いたり、貯金を切り崩している状態で、まだ大丈夫だけどもう少ししたら支払えなくなる。といった不安な状態にある方もいるでしょう。

※もし「催告書」や「督促状」が届いたら、すぐに専門家に相談した方が良いでしょう。連絡が早ければ早いほど、今後の対応方法もたくさんあります。→専門家の無料相談はこちらから

競売開始決定通知を受け取ると、「競売にかけられる」「もう無理だ」と考えるかもしれませんが、まだ間に合う可能性は残っています。専門家に依頼して競売の申し立てを取り下げてもらえれば、任意売却に向けた活動ができるようになります。そのため、出来る限り早く専門へ相談を!

任意売却のメリッット・デメリットを確認しておく

住宅ローンが払えずに、滞納したり、返済の目途が立たない場合、通常は金融機関が担保権の実行をして競売で債権を回収しますが、競売では市場価格よりも安いなど債権者にとってデメリットになる場合もあり、任意売却の認めてくれる金融機関も増えてきています。任意売却のメリット、デメリットを知っておきましょう。

任意売却のメリット

  • 通常の相場価格で売却が可能!競売は相場の6~7割程度の価格になる
  • 売却後に残債が残った場合、分割して返済する事が可能→競売は原則一括
  • リースバックを利用して済み続ける事ができる
  • 一旦、ローンの支払いが止まる

任意売却のデメリット

  • 任意売却は債権者の同意が必要なので、場合によってはできない可能性がある
  • ブラックリスト(信用情報)に載ってしまう可能性
  • 確実に売却できるとは限らない

もっとあるかと思いますが、大体こんな感じでしょうか?メリットとして大きいのは、競売の場合、相場の7割程度での売却ですが、任意売却の場合は通常の売却と同じなので、相場に近い価格で売却できます。また、リースバック方式が利用できれば所有不動産に住み続ける事も可能です。

デメリットとしては、、信用情報(ブラックリスト)に載ってしまいます。ちょっと意味合いが違うのですが、信用情報に載るのは住宅ローンを滞納したためです。その為、任意売却をするから載る訳ではなく、その前に載ってしまいます。

競売も同様ですので、滞納が続けば載ってしまいます。

不動産任意売却で競売回避し、家を残す方法「リースバック

聞いた事がある方もいるかと思いますが、第三者に一旦売却し、その後賃貸として住み続けるという方法です。

売却する訳なので所有権は第三者に移ってしまいますが、買い戻すという特約を付けて契約を結ぶ事で、とりあえず賃貸で頑張って、後で買い戻しが可能です。

賃料に関しては、一旦売却した第三者との間で支払いが可能な額を決める事になります。

支払いできなくて売却するのに、賃貸するのって意味があるのか?

結局賃貸だったら、状況の変化などでローンの支払いが出来なくなって競売されそうになっているのに意味がないとも考えられます。しかしエリアにもよりますが、年々、賃料相場は下がる傾向にあるので、相場を考えると、現状支払っている住宅ローンよりも低い価格の賃料になる場合が多いです。

しかも一旦売却してある訳ですので、固定資産税や修繕積立金などを支払う必要がなくなり、さらにボーナス払いの方であればまとまったお金が出て行くのを防げるので、余裕が出てくるはずです。ただしエリアによっても異なると言ったように、マンションによっては、賃料がそれほど下がらないという場合もあり、生活の改善が難しい場合もあるので注意が必要です。

リースバック方式を利用できれば、後で買い戻すことが可能!大事な家を手放さなくて済む可能性が残る

リースバックの問題点

競売せずにマンションを残したい方にとって、とても良い方法なのですが、必ずこの方法を利用できる訳ではありません。上記でも少し触れていますが、リースバックしても現在支払っているローンの返済額と比較して明らかに生活が楽になる賃料まで下がらないと、結局支払いが厳しいままなので意味がありません。状況によっては利用できない事もあります。

「家を残したい」と考えているの訳ですので、まずは可能性を自分で決めるのではなく専門家に相談する事をオススメします。

現在の状況がわかりませんが、なるべく早く相談した方が絶対に得です。「家はまだ残せるのか?」「売却した場合はいくらになるのか?」専門家に相談して無料診断してもらう事をオススメしておきます。

専門家の無料診断はこちらから

もしリースバックが利用できなくても、競売に比べれば、任意売却した方がメリットとなる場合が多々あります。

リースバック方式が「利用できない」又は「あまり意味が無い」場合もある

まとめ

競売の回避方法として任意売却について説明してきました。家を残して住み続ける方法もある訳なので、まずはすぐに諦めずに、最善の方法を探す事が大事です。取り返しが付かなくなる状況まで何もしないのは絶対に止めた方が良いでしょう。どうなるかは別にして、まずは専門家に相談しておくことをオススメします。

今後どうしたいかによって、選択肢を提示してくれるはずです。自分だけで悩んで解決する問題ではないのでプロの意見を聞く事が大事になってくると思います。