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マンション売却の売り出し価格の決め方~不動産売買の売り残り理由と対策

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マンション売却で「売れる」「売れない」に大きく関わるのが売り出し価格の設定です。購入希望者は、立地、価格、スペックを考慮して気になるマンションをピックアップします。中でも売り出し価格は買主にとって購入できるマンションなのかを判断する重要な基準となるため、価格が、その時点で買主とマッチしていなければ、候補に入らないため売れません。価格設定を間違ってしまうと、いつまでたっても売れない売れ残り物件になってしまう可能性が高くなってしまいます。

不動産会社に来店して探す買主なら、不動産業者が物件を紹介する事ができますが、まずネットで探す方も多く、不動産ポータルサイトの絞込み機能で、販売価格を「いくら~いくらまでで」と絞って検索をかけたりします。その為、価格次第では、購入を検討してくれるターゲットに届かなくなる可能性があります。

ターゲットに届かない→売れない

不動産売買における中古マンションの売り出し価格の決め方

売り出し価格は基本的には、不動産屋と相談しながら決めます。もちろん最終的な決定権は売主ですので、「この金額では売りたくない」「もっと高く売れる」と思えば、自分の好きな価格に設定することができます。

ただし、自分の自由になるからと言って、設定した価格で売れるかどうかはわかりません。よくある失敗として、売主は物件に愛着があるので、いい建具を使ってお金をかけて作ってるから、売れるはずなど、自分の感覚で考えている場合です。もちろん絶対ダメな訳ではないので、同じ感覚を持っている方がいれば売れる可能性はあります。

しかし、マンションを購入した時と、現在とでは状況が違いますし買主からしたら全く関係の無い話しです。そのため自分の感覚は大事ですが、その感覚にプラスして客観的に判断する必要があります。

そこで必要なのが、不動産屋に依頼する査定見積もりです。この査定を参考に、売り出し価格を決めていきます。査定額については過去の取引情報や、物件ごとの評価を加味して算出しています。そのため、このくらいの金額なら売れるだろうという、不動産会社の査定となり、相場価格と考えましょう。

この査定額を大きく上回る価格では売りにくいと考えるのが一般的です。 買主目線で考えると、相場よりも極端に高い場合、よほど物件に魅力がない限り選択肢から外しますよね。

売り出し価格は査定額を参考に!もし一社しか査定していない場合は一括査定をしておく事をオススメします。 一括査定は東証一部上場NTTデータ運営のHOME4Uをお勧め!

マンションの売れ残り理由と対策について

売れ残り理由については、様々な要因がありますが今回は販売価格設定の間違いが理由で売れ残りになってしまった場合の対策について紹介します。

売り出し価格設定のミスで失敗(売れ残り)した例

  1. 相場よりも低い価格で売ってしまった。
  2. 売りたい価格を高く設定してしまったため、反響が全くなかった。
  3. ネットでも見てもらえるような価格のつけ方ができていなかった。

【失敗例①】相場よりも低い価格で売ってしまった。

相場よりも低い価格で売る事になってしまった!こんな失敗をなるべくしないために、上記でも言ったように査定が大事になってきます。一社だけでなく、少なくとも3社以上に査定見積もりをみらい査定額を比較することが必要です。

不動産屋によって査定額が異なります。1社のみの査定ですと、査定額が適正かどうかもわかりませんよね?失敗の原因にもなりますし、業者選定を間違っている事もありますので、まずは査定結果を元に比較して自分に基準を作る事が大事です。

売り出し価格を相場より低くすれば売れるのは当たり前です。後悔しない価格設定にする為に自分の基準を作りましょう。

【失敗例②】売りたい価格を高く設定してしまったため、反響が全くなかった。

売り出し価格は売主が自由に設定できますが、自分が売りたい価格を重視し過ぎて、高い価格を設定してしまうと、ターゲット層とずれが生じるので反響が全くないといった状況になってしまいます。

売り出しを開始してみないとわからない部分はありますが、もし、売りたい価格で販売を開始するなら、ある程度を期間を決めて、この期間まではこの価格で売り出すといったようにスケジュールを決めておいた方が良いです。仲介の不動産屋がやってくれるとは思いますが、売主自身も考えておくことが大事です。

【失敗例③】ネットでも見てもらえるような価格のつけ方ができていなかった。

ネットを考えた売り出し価格をつけていなかった!といった失敗も多いです。

大手の不動産ポータルサイトでは価格をある程度、絞り込んで検索する方が多いのはご存知だと思います。まだどの程度のマンションがあるのかを調べている段階で、購入するか迷っている方は幅広く探すかもしれませんが、本気で物件を探している人は上限を決めて探す方が多いと思いますので、ネットに適した価格のつけ方を例を挙げて説明します。

【例1】
MAX金額:5000万円

もし、MAXで買える金額が決まっている場合、最大額未満で検索するはずです。例で言うと上限5000万円未満を設定して絞り込んでいきます。

もし、売り出し価格を5000万円に設定していた場合、どんなマイナスポイントがあるでしょう?

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この場合、買主は上限を5000万円未満で設定して検索するので5000万円のマンションは検索結果には出てきません

しかし、ターゲット層は5000万円までを検討している方も当然入りますよね?もし売り出しを5000万円にしてしまうとその層をみすみす逃してしまう事になってしまいます。

その為、上限5000万円をターゲットにするなら、売り出し価格は3000万円ではなく、4980万円などにしておいた方が、ターゲット層の目に触れる機会が増えます。

ターゲットに合わせて価格設定しないと売れ残り原因になる

上記の失敗例のように売出価格を間違えてしまうと、安い分にはそれほど問題はありませんが、高いと売れ残る原因になってしまいます。同等のマンションも売られているはずですし、他のマンションと必ず比較されるので、価格が高いなら高い価格で売っているそれなりの納得理由がないと、購入を検討しません。

また、期間が長くなると売れ残り物件といったイメージが付く可能性もあるので基本は相場を基準にした価格設定をする必要があります。

適正価格に設定し、売れ残りにならないように!

売り出し価格は反応がなければ価格を下げていく事になる

売り出し価格は多くの場合高め(売主の売りたい価格)に設定し売り出し、もし売れたら「運が良かった」として、売れない場合は価格を下げていく事が多いです。

どんな価格にしても売れれば問題ありませんが、しっかり販促活動をした上で売れない原因が価格という事なら、価格を下げて売却を進めていく事になります。下げ幅については、期間を区切って、ここまではこの価格で売るなどをあらかじめ設定するなど、戦略スケジュールを考えていく必要があります。余程の事が無い限り、売り出し価格よりも高い価格に変更して売却活動をする事はないので、売り出し価格よりも低い価格での売却になります。

ただし、あまりにも早く希望者が現れた場合はもっと高く売れる可能性がある

売り出しを開始してすぐに反応があり、売れそうな雰囲気の場合、もしかするともっと高くても売れる可能性があります。査定をして価格を設定したとしても、その価格は過去のデータを元にした査定額ですので、必ずしも現在の状況に当てはまるとは限りません。売り出し価格は、売主が自由に設定できるので、高くすることももちろんできるわけです。

あまりにも反応が良い場合は、強気の設定に変更しても良いかもしれません。

ただし、価格設定を高い価格に設定変更するのは、これまでその価格だから見ていた人に不振感を与える可能性もありますので、不動産屋の担当者に相談して決めた方がよいでしょう。基本は価格を高くすることはあまりしません。理由があればやってみる価値はあります。

まとめ

価格が低すぎても後悔しますし、高く設定して売れないのも後悔してしまいますのでバランスをみて売り出し価格を設定することをおすすめします。

売り出し価格は自由に決められるが故にとりあえず、自分の思った価格にする方がいますが、価格によっては時間がかかる可能性もありますし、無駄な時間になる可能性もあります。強気の設定で売り出すことも大事ですが、期限を切ったりして、戦略を練って売却を開始しないと後悔する場合が多いと思います。

大切なマンションをなるべく高く売る為には大変ではありますが、戦略のある売り出し価格設定を!