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マンション売却にかかる税金(所得税・住民税・印紙税)について

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マンションを売却した時の税金がいくらかかるのか?もしすごい額とられたらどうしようと思ってしまいますね。売却した際の税金(所得税・住民税・印紙税)について解説していきます。

マンション売却の所得税・住民税について~不動産の譲渡所得によって税金額がかわる?

所得税・住民税についてですが、マンションを売却した際の譲渡所得によって所得税と住民税が課税されますので、まずは譲渡所得がいくらなのかを計算する必要があります。

通常、副業などで得た所得などは給料等と合算されて課税されますが、不動産の譲渡所得は分離課税となるので、別々に計算され課税されます。

譲渡所得は下記の式で計算できます。

譲渡所得 = マンション売却金額 - (取得費 + 譲渡費用)
譲渡所得 マンションを売却した際に得た所得
所得費 マンションを購入した際に必要だった費用。仲介手数料、印紙代、リフォーム代など。随分前の事等の理由で取得費がわからない場合はマンション売却金額の5%で計算
譲渡費用 マンション売却の際にかかった費用。仲介手数料、印紙代、登記費用など

【例1】
マンション売却金額:5000万円
所得費:5000万円×5%=250万円
譲渡費用:250万円

式にあてはめると
売却金額5000万円 -(所得費250万円 + 譲渡費用250万円)

譲渡所得=4500万円
所有期間によって長期区分と短期区分とわかれ、所得税と住民税の税率が異なります。下記表は譲渡所得4500万円の所得税と住民税を計算した表です。

所有期間は売却した年の1月1日が基準となります。購入してから売却した日までの期間ではなく、購入してから売却した年の1月1日までの期間が所有期間となりますので注意してください。

所有期間 区分 所得税 住民税
5年超 長期譲渡所得 4500万円×15.315%=6891750円 4500万円×5%=225万円
5年以下 短期譲渡所得 4500万円×30.63%=13783500円 4500万円×9%=405万円

通常、長期譲渡所得の所得税の税率は15%、短期の場合は30%です。長期譲渡所得の所得税の税率が15.315%になっているのは、平成25年(2013年)から平成49年(2037年)までは 復興特別所得税2.1%が加算される為です。

長期譲渡所得の所得税率 15×2.1%=0.315% →15.315%
短期譲渡所得の所得税率 30×2.1%=0.63% →30.63%

簡単に計算するなら、上記の復興特別所得税も加算して計算できる税率を使って計算してください。

同じ結果になりますが、下記でも計算できます。→やっている事は同じですが...。

復興特別所得税額 = 基準所得税額 × 2.1%

で計算できます。

基準所得税額 = 4500万円 × 15% = 675万円
復興特別所得税額 = 675万円 × 2.1% = 141750円

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基準所得税額 + 復興特別所得税額 = 6891750円

平成25年(2013年)から平成49年(2037年)までは上記の税率で計算してください。まだ復興特別所得税2.1%を加算せずに紹介しているWEBサイトもあるのでお気をつけください。

所得税・住民税がかからない。税金がゼロになるケースもある

税金が課税されるのは譲渡所得がある場合なので、例えば

【例2】
マンション売却金額:5000万円
所得費:7000万円
譲渡費用:400万円

5000万円 -(7000万円+400万円)= -2400万円

譲渡所得が-2400万円なので所得がない計算になります。この場合、所得税・住民税ともにかかりません。

マンション売却の際に利用できる特別控除・特例について知っておく

譲渡益がある場合でも特別控除があるので知っておく

3000万円の特別控除について

もしも譲渡益がある場合でも3000万円の特別控除というのがあります。

上記で使った【例1】を参考に考えてみます。

マンション売却金額:5000万円
所得費:5000万円×5%=250万円
譲渡費用:250万円

譲渡所得 = 4500万円

この場合課税対象となる所得は下記で計算できます。

課税譲渡所得 = 譲渡所得 - 特別控除3000万円

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譲渡所得4500万円 - 特別控除3000万円 = 1500万円

1500万円が課税譲渡所得となります。

その為、特別控除を利用した場合は譲渡所得が4500万円の場合でも下記の所得税・住民税となります。

所有期間 区分 所得税 住民税
5年超 長期譲渡所得 1500万円×15.315%=2297250円 1500万円×5%=75万円
5年以下 短期譲渡所得 4500万円×30.63%=4594500円 1500万円×9%=135万円

別の例でも考えてみます。

【例3】
マンション売却金額:4000万円
所得費:3000万円
譲渡費用:400万円

4000万円 -(3000万円 + 400万円)= 600万円

譲渡所得 = 600万円

譲渡所得600万円 - 特別控除3000万円 = 課税譲渡所得 = -2400万円

譲渡所得が3000万円に満たないので税金はかかりません。

譲渡所得が3000万円に満たない場合は課税されない。

軽減税率の特例も知っておく

マイホームの所有期間が10年を超える場合は3000万円の特別控除特例を適用した後の課税譲渡所得に対して下記の税率が適用されます。

課税譲渡所得 所得税 住民税
6000万円まで 10.21% 4%
6000万円~ 15.315% 5%

3000万円の特別控除特例を適用後の課税譲渡所得が1500万円の場合、

所得税 = 1500万円 × 10.21% = 1531500円
住民税 = 1500万円 × 4% = 600000円

となります。

※所有期間についてはマンションを売った年の1月1日を基準にして決まります。

マンションを売却した際は確定申告を忘れないように

上記で3000万円の特別控除の特例・軽減税率の特例の話しをしましたが、この特例は確定申告をしないと受けることができません。もし確定申告しなかった場合、3000万円分の特別控除がないため、譲渡所得でそのまま税金を計算する事になります。必ず忘れずに確定申告をしましょう。

印紙税(印紙代)について~マンション売買契約時に必要!

印紙税(印紙代)は不動産売買契約書を作成した際に必要な税金で、収入印紙を貼って納税する形です。売買契約の金額によって異なります。

印紙代の一覧

金額に応じた印紙代の表を作りました。売買契約の金額がどの範囲かがわかれば、印紙代がいくらかわかります。1000万~5000万円のマンションであれば印紙代が10000円と言う事です。簡単にわかかるので参考に!

マンション売却にかかる税金

印紙税に関しては、上記の表ですぐに印紙代がいくらなのかを簡単に確認できますが、所得税や住民税に関しては譲渡所得が関係してくるので、正確な税金を計算するのは売却後となります。

しかし、ある程度、このくらいの金額で売れる!という価格については相場であったり、不動産会社に依頼して提示してもらった査定額でわかりますので、誤差はあるにしても、大体の金額が計算することが可能です。

不動産譲渡所得を計算しておけば、税金がかかるかゼロなのかわかります。譲渡所得がなければ税金がかかりませんが、譲渡所得がある人で、マイホームを売った人であれば確定申告をすることで3000万円の特別控除を受けられるので、3000万円以上譲渡所得が無ければ税金はかかりません。

あらかじめどの程度税金がかかるのかを調べておくなら、マンションの売却で相場(価値)を調べる方法でも紹介しましたが、不動産一括査定サイトなどで査定相場を確認した上で計算しておくと、安心するでしょう。