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築年数の古い築古マンションを売るには?

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築年数の古いマンションは売れないと諦めている方いませんか?誰が売れないと決めたのでしょうか?不動産はすべての人が気に入る物件なんてありません。一つしかない不動産ですし、一人だけでも気に入ってくれる買主を探すことができれば古いマンションでも売却できます

不動産会社の中でも「売れない物件はない」と考えて営業活動している担当営業マンが多くいます。売却が難しい不動産があるのも事実ですが、物件の強み(長所)を考え、他のマンションと差別化できれば売る事はできます。

売れないのは古い物件の良さを引き出せていないんです。

その為、最初からあきらめずに、まずは行動に移してみる事が必要です。以前不動産会社に「売れない」と言われたという人の話しを聞く事がありますが、複数の会社に聞いてみたかを質問すると、大抵の場合、1社に聞いただけで諦めています。

不動産は売却する会社・担当者によって、売れなかった物件がいきなり売れる事がよくあります。売り方次第で売却できるという事なんです。

まずは、複数の会社に査定依頼して、「自分のマンションの現在の価格」を把握してください。

一括査定で価格を比較する

築古マンションの売却はまず動いてみる事が大事!売れるかは最低限、複数の会社に査定してから決めた方がいい!

築年数の古いマンション(築30年以上)が売却しにくい理由

築30年以上の築古マンションの戸数は国土交通省の第11回 建築基準制度部会・配布資料によると、2013年で127万戸、2018年には185万戸、2023年には264万戸、2033年には447万戸になるというデータがあります。今後ますます築古マンションが増加していく傾向ですが、築年数の古いマンションはどうして売りにくいのか?理由は色々あると思いますが、買い手目線で考えた場合下記理由は大きいかと思います。

  • 建築基準法改正による「新耐震」と「旧耐震」
  • 購入検討者は築10年以内のマンションを探す傾向がある

建築基準法改正による「新耐震」と「旧耐震」

築古マンションの売却で良く話題になるのが、「新耐震」と「旧耐震」で、1981年の建築基準法の改正以降に建てられたマンションは新耐震基準で建てられ、1981年以前のマンションは旧耐震基準で建てられたマンションとなります。

当然、新耐震の方が厳しい基準に変更されているので耐震性は高いと言えると思いますが、だからと言って旧耐震基準が全くダメなのかというとそんな事はありません。旧耐震基準も、1971年の十勝沖地震を踏まえて改正され、コンクリートの帯筋基準を高くしています。これまで耐震基準は大きい地震が発生する度に改正しているので、必ずしも旧耐震基準だからと言って耐震性が悪いという訳ではありません。

旧耐震は震度5強程度の地震でも倒壊しないといった中規模の地震を想定していますが、新耐震は震度6強以上の地震でも倒壊しないといった人間が建物内にいても助かる事を重視した基準となっています。

基本的には買い手目線で考えると新耐震基準で建てられたマンションを選ぶ方が多くなるので、どうしても旧耐震基準で建てられたマンションは買い手が付きにくい傾向にあります。

ただし、2015年に話題になった傾いたマンションのような事例もありますので、新耐震であっても...疑ってしまいますね。

また、旧耐震であっても、新耐震以上の基準で建てられたマンションもありますので単純に新耐震基準だから、旧耐震だからという理由で決めるのは勿体ない訳です。もし所有マンションが旧耐震基準の時に作られたマンションでも新耐震基準をクリアしているような場合は買い手に知ってもらう必要がありますね。

新耐震基準を選ぶ傾向はあるが、旧耐震でも高い基準で建てられたマンションもある!証明できればウリになる!

購入検討者は築10年以内のマンションを探す傾向がある

購入しようとしている買い手の多くは、築5年以内の築浅マンションやもし無ければ10年以内のマンションを選ぶ傾向があります。築浅の物件は上記のように耐震基準についても新耐震基準と言う事もありますが、築年数が経っている場合、どうしても建具や見た目など古く感じる場合が多いです。また今後住み続けるマンションを選ぶ訳ですので、できたら新しいマンションを購入したいと考えるのが自然です。

その為、築古マンションは売りづらい傾向にあるんです。

築10年以内のマンションを探す傾向があるので古いマンションは別の良さを伝える必要がある

築古マンションを売る方法はないのか?

売却しづらい理由を挙げましたが、はたして古いマンションを売る方法はないのか?確かに、多くの方が築10年以内のマンションを探しますが、築年数の古いマンションを売る場合は、ターゲットが異なると考えられます。築10年以内で探している方に築30年以上のマンションを売る事は難しいですよね?

また、大手不動産ポータルサイトでまず探す方が多く、条件検索などを使って価格、専有面積、間取り、駅徒歩、築年数などで絞り込めるようになっています。築年数の項目においては「30年以内まで」、又は「20年以内まで」のポータルサイトもありますので築30年超のマンションは選択肢から外れてしまい、目に触れる機会が少なくなります。

その為、普通に売却しようとしても売れない訳です。マンションの状態や、立地などにも関係してきますが、住んでもいい!買ってもいい!と考えてもらえるように売り方を考えていく事、買い手となる人に物件情報を届けていく必要があります。

上で現在のマンションの価格を把握する話をしましたが、築30年越えに限らず、古いマンションを売る場合、いかにして古くてもいいから購入したいという購入層に情報を届けるかが売却の鍵となりますので、その戦略を考えられる不動産会社選びが重要になります。複数の会社に査定依頼する一括査定サイトを使って現在の価格を確認すると共に古いマンションをいかにして売却していくのかを聞き、しっかり戦略を持った不動産会社かどうかを比較した上で選ぶ事で築古マンションの売却に繋がります。

マンション一括査定サイト「HOME4U」で査定価格と戦略を確認する

築古マンションは買ってもいい!住んでもいいと思わせる為に、買い手にどのように伝えるかが大事!

「築古マンション」VS「築浅マンション」 メリットとデメリットを考える

築古マンションを売るには、築浅マンションよりも良いと思える部分を買い手に示す必要があります。そうしないと、築浅の物件に当然目がいってしまいます。そこでまずは、築古物件のメリット・デメリットを洗い出す事が重要になってきます。

通常、不動産業者にお願いして売却すると思いますので、もしかすると考えなくても良い部分かもしれませんが、ある程度自分でも考えてみないと業者任せにしていると失敗の原因になりかねません。

築古マンションのメリットとデメリット

築古マンションのメリット

  • 安い
  • 専有面積が広い
  • 立地が良い

築古マンションのデメリット

  • 設備が古い
  • 修繕積立金が築浅より多い可能性

もっとあると思いますが、築古マンションのメリットとデメリットを挙げてみました。

築古マンションのメリットは、まず「安い!」ことが挙げられると思います。当然ですが、築年数が経過し建物の価値はあまり無い状態ですので買い手は安く購入することができます。

また広い物件を購入することが可能ですし、現在のようにマンションを建てる場所が無かった訳ではないので、比較的良い立地にマンションが建っている事も多いです。

デメリットとしては設備が古い為、どうしても新築や築浅のマンションと比べると見劣りしていまいます。また、修繕積立金が築浅物件よりも高い可能性がある事が挙げられます。

このようなメリット・デメリットを持ったマンションを売るにはどうするかを考えていく必要があります。まず、メリットとなる「安く・広い・立地」は新築・築浅マンションではなかなか真似できない要素ですので、アピールが可能ですね。

設備が古い等のデメリットについては、中古マンションを購入する層の中には、リフォームやリノベーションをして自分のライフスタイルに合わせた住居にしたいと考えている方が多くなっています。そういった層を狙う事で設備が古い事は問題にならなくなります。とはいえ、売る場合はきちんと掃除するのは当たり前ですね。

また、修繕積立金が築浅物件よりも多くなるのは、年数が経過しているので普通です。積立方式はほとんどのマンションが段階増額積立方式で積み立てているので、年々少しずつ上がっていきます。この方式はマンションの販売側がマンションを販売する際に少しでも購入のハードルを下げる為です。均等積立にする事もできますが、高くなってしまいますよね...

売却する際はあまりにも修繕積立金が高いと売りにくくなりますが、ほとんどのマンションが年数経過と共に高くなっていくことを伝える事で回避できまるでしょう。

築古マンションはメリットをどのように伝えるかが大事!

まとめ

築古マンションは敬遠されがちですが、情報がターゲットに届いてない事も多いため、まずは、築古物件の良さを伝え知ってもらう必要があります。

買い手がこれからどのくらい住もうと考えているかにもよりますし、条件が合う合わないも当然ありますが、必ず条件の合う方はいるかと思います。特に価格面では築浅・新築物件よりも低く設定できるはずですので、メリットを充分伝えて売却活動をすると良いでしょう。また、長期修繕計画通りに計画が実行されている場合は伝えてると安心材料になる事もあります。

余談ですが、建て替えを狙ってあえて築古物件を狙っている方も増えてくるはずですので、そういった方に売却するのも有りですね。